Noticias Informe Construya N° 510- Agosto 2026 ¿Conviene comprar a estrenar o usado a precio de oportunidad para reciclar? Qué camino es recomendable La brecha entre departamentos a estrenar y usados se amplió con fuerza en CABA. En algunos barrios supera el 100% y abre una alternativa: comprar barato, reciclar y capturar valorComprar un departamento a estrenar o buscar una propiedad usada a precio de oportunidad para reciclar se convirtió en una decisión cada vez más relevante dentro del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires. El aumento de los costos de construcción en dólares elevó el valor de las unidades nuevas, mientras que el usado todavía se mantiene por debajo de los niveles alcanzados en otros ciclos del mercado.Según estimaciones del sector como Reporte Inmobiliario y Cabaprop (el portal del Colegio Inmobiliario porteño) a diferencia promedio entre una unidad a estrenar y una usada ronda el 36%, aunque la distancia cambia de forma considerable según el barrio. En algunas zonas supera el 50% y puede transformar al usado con necesidad de refacción en una alternativa frente al costo de una propiedad nueva.“Hay barrios en los que la brecha entre el departamento usado y el a estrenar es actualmente muy marcada. El usado no recuperó aún su valor histórico y, por otro lado, los desarrollos a estrenar sufrieron en los últimos años el alza de los costos de construcción medidos en dólares, que los emprendedores debieron llevar a las listas de precios”, explicó Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario.La diferencia no responde únicamente a la antigüedad de los inmuebles. Una propiedad nueva incorpora el costo actual del terreno, materiales, mano de obra, honorarios, impuestos y financiamiento del desarrollo.También suma prestaciones que pueden resultar difíciles de replicar en una propiedad antigua, como instalaciones nuevas, mayor eficiencia energética, amenities y una distribución adaptada a las necesidades actuales.En paralelo, el mercado del usado mostró una recuperación más lenta. La sobreoferta de departamentos disponibles limita la capacidad de los propietarios para aumentar sus precios y amplía el diferencial frente a las unidades nuevas.Candelaria Robaina, de D'Aria Propiedades, dijo: “Cuando en la zona hay una sobreoferta de este tipo de unidades, los propietarios se ven obligados a estabilizarse en niveles bajos, sin margen para subir, lo que termina ampliando la brecha con los nuevos”.La comparación con años anteriores permite dimensionar el cambio. Según los especialistas, la diferencia entre ambos segmentos se ubicaba históricamente cerca del 25% al 30%. En la actualidad, algunos barrios duplican ese rango. Los precios, barrio por barrioEl relevamiento muestra diferencias significativas entre las distintas zonas relevadas de CABA.Los valores promedio de las unidades a estrenar y usadas, son:Puerto Madero: a estrenar USD 7.370 por m2 / usado USD 5.807 por m2. Brecha: 26,92%.Barrio Norte: a estrenar USD 4.600 por m2 / usado USD 2.977 por m2. Brecha: 54,55%.Palermo: a estrenar USD 4.150 por m2 / usado USD 3.231 por m2. Brecha: 28,46%.Belgrano: a estrenar USD 3.729 por m2 / usado USD 3.044 por m2. Brecha: 22,52%.Villa Urquiza: a estrenar USD 3.670 por m2 / usado USD 2.835 por m2. Brecha: 29,45%.Caballito: a estrenar USD 3.556 por m2 / usado USD 2.454 por m2. Brecha: 44,91%.Colegiales: a estrenar USD 3.510 por m2 / usado USD 2.891 por m2. Brecha: 21,42%.Villa Pueyrredón: a estrenar USD 3.308 por m2 / usado USD 2.523 por m2. Brecha: 31,08%.Almagro: a estrenar USD 3.277 por m2 / usado USD 2.196 por m2. Brecha: 49,25%.Parque Centenario: a estrenar USD 3.192 por m2 / usado USD 2.264 por m2. Brecha: 41,01%.Flores: a estrenar USD 2.951 por m2 / usado USD 1.995 por m2. Brecha: 47,91%.El usado también muestra un abanico muy amplio de valores. Puerto Madero encabeza el ranking de los barrios más caros, mientras que Lugano se ubica en el extremo inferior. La diferencia de precio de entrada puede modificar por completo la estrategia de compra.Entre los barrios con los usados más caros aparecen:Puerto Madero: USD 5.900 por m2.Palermo: USD 3.339 por m2.Núñez: USD 3.178 por m2.Belgrano: USD 3.087 por m2.Recoleta: USD 2.874 por m2.Colegiales: USD 2.870 por m2.Villa Urquiza: USD 2.812 por m2.Coghlan: USD 2.782 por m2.Chacarita: USD 2.779 por m2.Saavedra: USD 2.739 por m2. En el extremo opuesto, los valores más bajos del usado son:Lugano: USD 1.069 por m2.Nueva Pompeya: USD 1.459 por m2.Parque Avellaneda: USD 1.591 por m2.La Boca: USD 1.607 por m2.Villa Riachuelo: USD 1.737 por m2.Parque Patricios: USD 1.744 por m2.Constitución: USD 1.778 por m2.Floresta: USD 1.779 por m2.Vélez Sarsfield: USD 1.812 por m2.Balvanera: USD 1.826 por m2.Comprar usado y reciclar: dónde puede estar la oportunidadComprar una unidad usada con buena ubicación, negociar su precio y destinar parte del capital a una renovación puede permitir acceder a un inmueble que, una vez actualizado, se acerque a los valores de una propiedad nueva.La estrategia tiene mayor sentido cuando el inmueble conserva una buena estructura y la ubicación tiene demanda sostenida. En esos casos, el comprador no solo adquiere metros cuadrados: también incorpora una localización consolidada que puede resultar difícil de replicar mediante un desarrollo nuevo.Marta Orizozabala, CEO y fundadora de Real Capital, ubica en este grupo a barrios como Recoleta, Belgrano y el corredor norte. La ejecutiva considera que todavía existen oportunidades en propiedades usadas que permiten una refacción y una posterior puesta en valor.“Todavía quedan algunas oportunidades, aunque cada vez menos. También resulta muy interesante comprar para refaccionar en barrios como Recoleta, Belgrano o el corredor norte, porque la suba de los costos de construcción dejó al usado relativamente barato frente al terminado o al pozo”, explicó Orizozabala.El cálculo exige, de todos modos, incorporar cada gasto antes de decidir. Una propiedad con precio bajo puede requerir renovación de cocina y baños, instalaciones eléctricas, cañerías, pisos, aberturas y otros trabajos.También deben contemplarse honorarios profesionales, permisos y posibles imprevistos.El objetivo no consiste simplemente en comprar barato. La oportunidad aparece cuando el precio de adquisición más la inversión necesaria para reciclar queda por debajo del valor de una unidad nueva de características similares.Qué compra quien paga el diferencialEl departamento a estrenar ofrece ventajas que no siempre pueden conseguirse mediante una refacción. Una obra permite actualizar ambientes e instalaciones, pero no puede modificar determinados atributos del edificio, como amenities, orientación, vistas, tecnología constructiva o el diseño integral de los espacios comunes.“Quien compra un departamento a estrenar valora la posibilidad de mudarse sin necesidad de realizar refacciones y, en muchos casos, acceder a opciones de financiación durante la etapa de obra”, sostuvo Gómez Picasso.La elección también depende del perfil de cada comprador. Quien busca una vivienda para uso inmediato puede valorar más el tiempo y la previsibilidad que el ahorro inicial. En cambio, un inversor o comprador con capacidad para afrontar una obra puede priorizar el precio por m2 y el potencial de valorización.Gómez Picasso planteó: “Una parte del público hoy se inclina más hacia el usado debido a la diferencia de precio, aunque siempre hay un segmento dispuesto a pagar un plus por un producto nuevo, que responda a los usos actuales de la vivienda”.La evolución del crédito hipotecario también puede modificar esta relación. El usado suele ofrecer precios de entrada más bajos y, por esa razón, puede captar una parte importante de la demanda familiar si los préstamos recuperan volumen.El mercado nuevo, en cambio, enfrenta una oferta más limitada. Se estima que las unidades a estrenar representan alrededor del 24% de las publicaciones, frente a cerca del 35% antes de la pandemia. Menos oferta y costos elevados conforman un escenario que puede sostener la prima de los departamentos nuevos.En el corto plazo, la brecha podría mantenerse elevada. Sin embargo, una recuperación de los precios del usado podría reducirla en los próximos años. La clave estará en cuánto logre recuperar el segmento usado frente a la evolución de los costos de construcción.“El comprador del usado busca maximizar sus dólares por metro cuadrado; el comprador del a estrenar está comprando confort, diseño y la tranquilidad de no tener problemas de mantenimiento por los próximos 15 años”, resumió Robaina.Para quien analiza una compra hoy, la comparación exige mirar el precio final y no solo el valor publicado. Un usado barato puede convertirse en una oportunidad si la obra resulta controlable y la ubicación sostiene su valor. Un departamento nuevo, en cambio, puede justificar su precio cuando el comprador prioriza tiempo, prestaciones y previsibilidad.Gómez Picasso agregó: “El valor del m2 de un desarrollo casi terminado suele ser muy similar al de uno que recién comienza. En ese contexto, el comprador prefiere el producto listo para habitar, sin riesgo de obra y más cercano a ser apto crédito”, planteó Gómez Picasso.La conveniencia dependerá de la brecha concreta del barrio y del costo real de transformar una propiedad antigua en un inmueble competitivo.“En el corto plazo la brecha puede seguir elevada, pero el precio del usado debería continuar acomodándose y mostrar una recuperación superior al producto a estrenar”, concluyó Candelaria Robaina