Noticias Informe Construya N° 507- Julio 2026 La construcción busca un nuevo motor: por qué el FGS de la ANSES vuelve al centro del debate para impulsar viviendas Con costos más estables y una demanda que espera financiamiento, el sector cree que el Fondo podría ampliar el crédito hipotecario y acelerar nuevos desarrollos. El Gobierno nacional estudia cambios para tratar de impulsar la actividad constructora.La construcción atraviesa un momento de transición. Después de varios años marcados por una fuerte volatilidad de costos, cambios en las reglas de juego y una marcada caída de la obra pública, el sector encontró un escenario de mayor estabilidad macroeconómica. Sin embargo, esa mejora todavía no alcanza para impulsar una recuperación sostenida de la actividad. Para empresarios, desarrolladores y economistas, el gran desafío ya no pasa únicamente por el costo del metro cuadrado, sino por la falta de financiamiento de largo plazo que permita ampliar la demanda de viviendas.En ese contexto, volvió a instalarse una propuesta que reúne consenso entre distintos actores del sector: utilizar el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES como inversor institucional para comprar carteras hipotecarias originadas por los bancos. De esa manera, las entidades financieras recuperarían liquidez para otorgar nuevos préstamos y el mercado podría desarrollar un círculo virtuoso de mayor construcción, empleo y acceso a la vivienda.La iniciativa comenzó a ganar fuerza durante los últimos meses entre referentes de la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO), la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), economistas y empresarios del sistema financiero. Todos coinciden en que la Argentina necesita construir un mercado hipotecario profundo y sostenible si pretende reducir el déficit habitacional y recuperar el dinamismo de la construcción. Al mismo tiempo, distintas fuentes del sector señalaron que el Gobierno analiza alternativas para ampliar el financiamiento de largo plazo y motorizar tanto la construcción privada como el acceso al crédito hipotecario.El crédito volvió a convertirse en la principal preocupaciónDurante 2025, la reaparición de los créditos hipotecarios generó una recuperación de las escrituras en la compraventa de unidades usadas-a estrenar, y despertó expectativas en toda la cadena inmobiliaria. Sin embargo, el ritmo perdió intensidad durante este año debido a las limitaciones que enfrentan los bancos para prestar a plazos de 20 o 30 años con fondeo de muy corto plazo.Miguel Kiguel, director de Econviews, sostuvo que uno de los principales problemas del sistema financiero argentino consiste en la ausencia de inversores institucionales capaces de comprar esas hipotecas y permitir que los bancos continúen otorgando nuevos créditos.Según explicó, el FGS podría cumplir ese papel sin transformarse en un banco de desarrollo ni administrar préstamos directamente, sino actuando como comprador de carteras hipotecarias ya originadas por el sistema financiero. Ese mecanismo funciona desde hace décadas en distintos mercados desarrollados y permite ampliar significativamente el volumen de financiamiento disponible para vivienda.El economista recordó que el Fondo nació tras la estatización de las AFJP y que, por su patrimonio y horizonte de inversión, reúne características que hoy ningún otro actor local posee. "Es el único inversor institucional con capacidad para aportar liquidez de largo plazo al mercado hipotecario", sostuvo. Costos más previsibles, pero una demanda que todavía no despegaMientras el debate sobre el financiamiento gana espacio, la construcción comenzó a operar con un escenario de mayor previsibilidad que el observado durante los últimos años.La desaceleración inflacionaria permitió estabilizar buena parte de los costos, mejorar la planificación de las obras y reducir la incertidumbre que caracterizó al período de mayor volatilidad económica.No obstante, los desarrolladores advierten que la estabilidad, por sí sola, no alcanza para impulsar nuevos proyectos si la demanda continúa limitada por la escasez de crédito hipotecario.En el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), construir una obra estándar supera los USD 1.500 por m2, mientras que los desarrollos premium ya se ubican por encima de los USD 2.200 por m2.En ese sentido, desde la CEDU remarcan que el desafío consiste en construir un mercado donde las familias puedan acceder a préstamos de largo plazo y las desarrolladoras encuentren compradores para nuevos emprendimientos. Sin ese puente financiero, el crecimiento continuará dependiendo casi exclusivamente del ahorro propio, un universo mucho más reducido.El sector también observa que el actual contexto macroeconómico ofrece una oportunidad que no existía pocos años atrás. Con mayor estabilidad cambiaria y reglas más previsibles, los proyectos inmobiliarios recuperaron capacidad para planificar inversiones a varios años, aunque todavía necesitan una demanda más amplia para justificar nuevos desarrollos.Carlos Spina, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV)-Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) sostuvo en distintas oportunidades que el desarrollo inmobiliario necesita reglas estables y financiamiento de largo plazo para recuperar el ritmo de nuevos proyectos. A su criterio, la demanda existe, pero gran parte de las familias continúa fuera del mercado por la escasa oferta de crédito hipotecario.En la misma línea, Damián Tabakman, presidente de la AEV-CEDU, afirmó que el país cuenta con capacidad para incrementar significativamente la construcción de viviendas si logra consolidar un mercado hipotecario profundo. El directivo remarcó que el ahorro privado y la inversión de los desarrolladores necesitan instrumentos financieros que permitan ampliar la cantidad de compradores.La construcción atraviesa una oportunidad que no se repetía desde hace varios años. Según explicó Tabakman, la estabilidad cambiaria, una inflación más contenida y el regreso del crédito hipotecario generaron un escenario mucho más favorable para planificar inversiones, aunque advirtió que todavía falta un instrumento capaz de darle escala al financiamiento."El sector ya demostró que responde cuando aparecen condiciones macroeconómicas más previsibles. El desafío ahora consiste en transformar esa estabilidad en un mercado hipotecario profundo que permita ampliar la cantidad de compradores y sostener nuevos desarrollos", señaló.El FGS sería claveMientras el sector insiste en la necesidad de profundizar el mercado hipotecario, durante las últimas semanas también comenzó a tomar fuerza una alternativa que el Gobierno analiza junto con referentes de la construcción, desarrolladores, economistas y representantes del sistema financiero. La propuesta apunta a utilizar parte de los activos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES para desarrollar un mercado de securitización hipotecaria que permita ampliar el fondeo de los bancos y multiplicar la cantidad de préstamos para vivienda.La iniciativa no propone que el Estado vuelva a otorgar créditos hipotecarios de manera directa. El esquema plantea que el FGS actúe como inversor institucional de largo plazo y compre carteras hipotecarias ya originadas por las entidades financieras. De esa manera, los bancos recuperarían liquidez para volver a prestar, se reduciría el descalce entre depósitos de corto plazo y préstamos a 20 o 30 años, y el sistema podría sostener un flujo permanente de financiamiento.Ese mecanismo, conocido como securitización, consiste en agrupar hipotecas dentro de un fideicomiso y emitir títulos que son adquiridos por inversores institucionales. Así, los bancos recuperan rápidamente el dinero prestado y pueden originar nuevos créditos sin esperar décadas para cobrar cada préstamo.Para Gabriel Martino, banquero y empresario, la Argentina dispone de una herramienta capaz de poner en marcha ese proceso. Según explicó, el FGS podría redireccionar parte de sus activos hacia una entidad de securitización hipotecaria similar al modelo de Fannie Mae en Estados Unidos, dedicada a comprar las hipotecas emitidas por los bancos y generar un mercado secundario mucho más profundo.Martino consideró que el objetivo no pasa por incrementar el gasto público sino por reorganizar activos que el Estado ya posee para movilizar el ahorro privado. A su criterio, si el Fondo participa como inversor institucional, los bancos recuperarán liquidez para seguir prestando, aumentará el volumen de crédito y más familias podrán acceder a una vivienda.El empresario sostuvo que ese efecto también alcanzaría a la construcción. En una primera etapa, el mayor volumen de hipotecas impulsaría principalmente la compraventa de viviendas terminadas. Luego, quienes venden podrían reinvertir en unidades desde el pozo, lo que terminaría alimentando nuevos desarrollos privados, mayor actividad y más empleo. El Gobierno analiza alternativas para impulsar el sectorEn paralelo a ese debate, distintos referentes del sector confirmaron que existen conversaciones con funcionarios nacionales para evaluar herramientas que permitan fortalecer el crédito hipotecario y motorizar nuevamente la construcción privada.Gustavo Weiss, presidente de la Camarco, confirmó que una de las propuestas consiste precisamente en utilizar la porción del FGS invertida en acciones para conformar un fondo destinado a respaldar créditos hipotecarios.La segunda alternativa propone transformar el Fondo de Asistencia Laboral (FAL) en un fondo común y orientar parte de esos recursos al mismo objetivo. Según explicó, ambas iniciativas ya fueron acercadas al Gobierno y actualmente forman parte del análisis técnico, aunque todavía no existe una definición oficial.Weiss aclaró que ninguno de los dos mecanismos implica incrementar el gasto público ni crear nuevos subsidios estatales. Según explicó, en un caso los jubilados reemplazarían un activo financiero por otro activo de largo plazo, mientras que en el FAL se utilizarían recursos privados pertenecientes a las empresas.Para Weiss, el contexto macroeconómico ofrece una oportunidad que todavía necesita un instrumento capaz de darle escala al financiamiento. A su criterio, ampliar el mercado hipotecario permitiría movilizar inversiones privadas, generar empleo, incrementar la construcción de viviendas y atender parte del déficit habitacional que arrastra la Argentina desde hace décadas."La construcción tiene capacidad para generar empleo, movilizar inversiones y dinamizar buena parte de la economía. Si logramos consolidar un sistema de crédito sólido y permanente, con herramientas que amplíen el fondeo de largo plazo, el potencial de crecimiento es enorme. No hay posibilidad de que el país se desarrolle sin una fuerte inversión en infraestructura, vivienda y financiamiento hipotecario", concluyó Weiss.