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Informe Construya N° 506- Julio 2026

Evolución positiva de los permisos de construcción

Lic. Pablo A. Lara - Director de ESTRATECO Consultores -A medida que avanza el año, los indicadores sectoriales indican un proceso de recuperación muy gradual, con heterogeneidad a nivel de los diferentes insumos, pero  con perspectivas favorables a mediano plazo. En el acumulado de los primeros cinco meses del año el conjunto de los despachos de insumos registró un avance de 2,5% anual, que estuvo en línea con la dinámica del nivel general de la economía. Al agregar junio, el Índice Construya agregó una corrección a la baja y el primer semestre cerró 0,5% arriba en la comparación interanual.

Por su parte, el empleo formal en la construcción acompañó el proceso, con un con un alza de 1,3% en el primer cuatrimestre del año. Y en lo que respecta a las perspectivas, cabe destacar la evolución positiva de la superficie autorizada para edificar, que acumuló casi 18 meses de subas ininterrumpidas, aproximándose a los picos alcanzados en el período 2021-2023.

En mayo el nivel general del ISAC registró una suba de 6,3% mensual desestacionalizada, continuando con el proceso de marchas y contramarchas cada vez más intensas, tal como se puede observar en el gráfico precedente. Con esta recuperación el total de los despachos de insumos logró ubicarse 4,1% por encima del nivel alcanzado en mayo de 2025. 

Pero, la serie tendencia/ciclo del ISAC, que implica una corrección más importante de valores extremos con respecto a las serie desestacionalizada, presentó en mayo subas más moderadas, de 0,6% mensual y 2,4% interanual. 

Asimismo, cuando se toma distancia del mes a mes, se observa que el conjunto de los envíos al mercado interno de los principales insumos está avanzando a un ritmo similar al de la economía general. En los primeros cinco meses de 2026 el ISAC se ubicó 2,5% por encima del nivel registrado en el período enero-mayo del año pasado. Y con datos hasta abril, el Estimador Mensual de Actividad Económica (EMAE), que actúa como proxy mensual del Producto Bruto Interno (PBI) trimestral, acumuló un crecimiento de 2,1% anual en los primeros cuatro meses del año.

En esta oportunidad, el comportamiento del nivel general del ISAC se explicó por rebotes similares de los insumos relacionados con la obra gruesa (6,2%) y con las terminaciones (6,1%). Por su parte, las entregas de asfalto exhibieron un salto atípico de 23,6% mensual desestacionalizado en el quinto mes del año, luego de haber retrocedido en siete de los ocho meses anteriores, si bien todavía resultaron 15,2% menores a los realizados en agosto de 2025. 

En tanto, al extender el período de análisis quedó en evidencia la heterogeneidad de comportamientos entre uno y otro grupos de materiales. En enero-mayo de 2026 los materiales para obra gruesa acumularon una caída de 0,7% con respecto a los primeros cinco meses del año pasado y los de asfalto hicieron lo propio a un ritmo de 2,4% anual, mientras que los materiales relacionados con la terminación de obras exhibieron una recuperación de 7,4% anual. 

El salto que registró el nivel general del ISAC entre abril y mayo fue producto de una recuperación generalizada de los diferentes grupos de insumos que lo conforman, con excepción de los de pisos y revestimientos cerámicos, que retrocedieron 9,0% con respecto al mes previo y de esta forma se ubicaron en uno de los niveles más bajos de los últimos dos años. Tal como se señaló en el párrafo anterior, los más dinámicos fueron los de asfalto (23,6%), si bien continuaron siendo muy bajos al colocarlos en la perspectiva ‘histórica’, secundados por los despachos de cemento Portland, que con una mejora de 15,7% mensual lograron retornar al nivel de las entregas del tercer mes del año. Luego se ubicaron los despachos de: cales (9,5%), pinturas (8,9%), mosaicos graníticos y calcáreos (8,0%), hormigón elaborado (6,5%), yeso (6,3%), ‘vidrio plano, tubos sin costura y grifería’ (5,2%), hierro redondo y acero (3,0%), placas de yeso (1,4%), artículos sanitarios de cerámica (1,2%) y ladrillos huecos (1,2%). 

La comparación interanual fue la que permitió observar la persistencia de la evolución heterogénea de los envíos al mercado interno. Los grupos de insumos que experimentaron mejoras de dos dígitos interanuales fueron: pinturas (23,6%), ‘vidrio plano, tubos sin costura y grifería’ (18,3%), mosaicos graníticos y calcáreos (11,1%), y hormigón elaborado (10,1%). Y en un segundo escalón quedaron los de hierro redondo y acero y de cemento a granel, que lograron subas de 9,6% y 7,5% anual, respectivamente. En cambio, los despachos de artículos sanitarios de cerámica resultaron 3,2% inferiores en términos anuales, a los cuales se agregaron los de cales, yeso, placas de yeso, ladrillos huecos, asfalto y cemento en bolsa, cuyas caídas oscilaron entre 6,8 y 8,3% anual. En tanto, el cuadro se completó nuevamente con las entregas de pisos y revestimientos cerámicos, que fueron los que más retrocedieron (19,6% anual).

En lo que respecta a junio, el Índice Construya (IC) desestacionalizado anticipó una corrección a la baja, de 2,0% mensual, luego de cuatro meses de recuperación consecutivos. Sin embargo, y al igual que en el caso del ISAC, cuando se amplía el período de análisis se confirma un proceso de recuperación gradual, incluso a menor ritmo que en el caso del ISAC, con una suba de 0,5% entre los primeros semestres de 2025 y 2026. 

Por su parte, hasta abril de 2026 el nivel de empleo formal del sector de la construcción también presentó una mejora gradual, en línea con la evolución del nivel general del ISAC. Según el IERIC, en abril se contabilizaron 357,7 mil puestos de trabajo formales en el sector, lo que representó una suba de 0,6% interanual. Asimismo, en el primer cuatrimestre del año la ocupación formal verificó una recuperación de 1,3% anual (+4.423 mil puestos de trabajo).

Y en este contexto de recuperación muy gradual que viene describiendo la actividad sectorial, lo más destacable sigue estando en las perspectivas a mediano plazo. Concretamente, hasta abril de 2026 la superficie autorizada para construir acumuló casi dieciocho meses de subas ininterrumpidas, aproximándose cada vez más el área total aprobada a los elevados niveles registrados en los primeros cuatrimestres de 2021, 2022 y 2023. 

En el cuarto mes del año el área aprobada sumó 1,45 millones de metros cuadrados en los 246 municipios que mide el INDEC. Con respecto a abril de 2025 la suba fue de 16,6% y en términos absolutos fue equivalente a 206,2 mil metros cuadrados. Y al considerar los primeros cuatro meses de 2026, la superficie total ascendió a 5,17 millones de metros cuadrados, superando en 7,6% el total aprobado en el primer cuatrimestre del año pasado, lo que implica que se sumaron 364,7 mil metros cuadrados en términos interanuales.

DINÁMICA DEL CRÉDITO HIPOTECARIO EN 2026

En mayo de 2026 el stock de préstamos hipotecarios para vivienda se ubicó en 5,52 billones de pesos. Con respecto a diciembre de 2025 acumuló un crecimiento de 18,7%, que en términos reales fue de 3,6% (deflactado por IPC-GBA INDEC).

Desde que comenzó la crisis monetaria/financiera en junio de 2025, que se tradujo en dolarización de portafolios y aumento de las tasas reales de interés, la financiación con hipotecas perdió dinamismo en forma casi continua hasta mayo de 2026. Así como hasta casi mediados del año pasado el stock crecía a un ritmo de 15,0% mensual en pesos, desde entonces fue desacelerándose hasta crecer a una velocidad de sólo 2,0% mensual en mayo del corriente año.

Expresado en moneda dura, el stock alcanzó un nivel de 3,89 mil millones de dólares en el quinto mes del año, acumuló un crecimiento de 23,4% con relación al cierre del año pasado y resultó equivalente a 59,5% del pico alcanzado en abril de 2018. Entre puntas de 2026 se prestaron 602,8 millones de dólares, es decir 37,1% menos que en los primeros cinco meses de 2025. 

Del total prestado en enero-mayo 2026, 89,3% se destinó la adquisición de viviendas, 10,2% a la construcción de viviendas y sólo 0,5% a la refacción. En lo que respecta a la adquisición de viviendas, cabe señalar que 92,4% del financiamiento otorgado fue para viviendas nuevas y sólo 7,6% para otras operaciones. 

La tasa de interés pasó de un promedio de 5,6% real anual en enero-mayo de 2025 a un promedio de 6,3% real anual en enero-mayo de 2026 (llegando a casi 7% promedio en las operaciones realizadas durante el quinto mes del año).

El plazo promedio de los préstamos otorgados fue equivalente a 25 años en los primeros cinco meses de 2026. Pero, cabe destacar que conforme avanzó el año la duración promedio fue disminuyendo en forma sistemática, pasando de 25,5 años en los inicios hasta 23,0 años en mayo.