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Informe Construya N° 504- Junio 2026

Construcción: por qué la baja de costos no alcanza y qué incentivos financieros faltan para que la actividad vuelva a crecer

El costo dejó de ser el único problema. Empresarios y economistas reclaman más financiamiento, reactivar el FGS de ANSES y generar incentivos para que vuelvan las inversiones y las obras. Se necesita más crédito hipotecario, financiamiento de largo plazo e inversión en infraestructura.

La construcción atraviesa una etapa de redefinición. Después del fuerte derrumbe registrado entre 2023 y 2024, la actividad dejó atrás los costos excepcionalmente bajos en dólares y se enfrenta a una nueva realidad.

Sin embargo, empresarios, desarrolladores y economistas coinciden en que el problema ya no pasa exclusivamente por el valor del metro cuadrado. La falta de crédito hipotecario sostenido, la escasez de financiamiento de largo plazo y la baja inversión en infraestructura aparecen como los principales obstáculos para reactivar la actividad.

Ese diagnóstico dominó los debates en Expo Construir 2026 y también en la 90° Convención de la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO), donde surgieron propuestas para ampliar el crédito y generar nuevas herramientas de fondeo.

Costos altos, una nueva normalidad

En el actual contexto, con costos que superan los USD 1.400 por m2 para edificar y más de USD 1.800 por m2 en el sector Premium, en el sector coinciden en que los bajos precios quedaron atrás.
Felipe Aracama, de Grupo TIM, sostuvo que el mercado argentino ya se alineó con los valores de países vecinos."Los costos bajos ya no existen más. Hoy el mercado se equiparó a países limítrofes y eso no va a cambiar", señaló.

Miguel Kiguel, director de Econviews, coincidió en que materiales y mano de obra muestran niveles similares a los de la región. El economista advirtió además que los costos avanzaron mucho más rápido que los precios de venta de las propiedades, lo que comprimió los márgenes y complicó la viabilidad de nuevos desarrollos.

Para Kiguel, la discusión central dejó de ser cuánto cuesta construir. "La clave es cómo generar demanda y financiamiento para convalidar estos nuevos valores", planteó.. 

El crédito hipotecario, la gran asignatura pendiente

Damián Di Pace, director de Focus Market, recordó que entre 2018 y 2023 prácticamente desapareció el crédito hipotecario y eso impactó de lleno sobre la construcción.

Si bien el regreso de los préstamos permitió una primera recuperación, el aumento de las tasas provocó una desaceleración.

En paralelo, desde CAMARCO sostienen que el sistema financiero local necesita fondeo de largo plazo para sostener un crecimiento del mercado hipotecario.
Gustavo Weiss, presidente de la entidad, afirmó que sin crédito hipotecario y sin inversión en vivienda será difícil sostener un crecimiento económico del 4% al 5% anual.

El dirigente recordó que la construcción todavía se encuentra alrededor de 25% por debajo de los niveles de 2023 y que apenas logró recuperar unos 5.000 empleos después de haber perdido cerca de 120.000.
Advirtió: "El sector no está bien; lo vengo diciendo desde hace muchísimo tiempo”.

La propuesta para utilizar recursos del FGS

Entre las iniciativas que analiza el sector aparece una alternativa que involucra al Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES. La idea consiste en utilizar parte de los activos invertidos en acciones para conformar un vehículo que permita fondear hipotecas securitizadas y ampliar el volumen de crédito. 

Gustavo Weiss explicó que no se trataría de utilizar recursos fiscales sino de transformar un activo por otro. "Los jubilados cambian un activo por otro activo", sostuvo. La propuesta contempla además reformular el Fondo de Asistencia Laboral (FAL) para destinar parte de esos recursos al mismo objetivo.

Miguel Kiguel considera que el FGS es hoy el único inversor institucional local con capacidad suficiente para cumplir ese papel. "Cuenta con un patrimonio cercano a los USD 70.000 millones y podría actuar como disparador inicial del mercado", explicó. Según el economista, el principal problema del sistema hipotecario argentino no es la falta de demanda sino la ausencia de fondeo de largo plazo. Los bancos otorgan préstamos a 20 o 30 años, pero captan depósitos a plazos mucho más cortos, lo que genera un fuerte descalce financiero. Por eso, sostuvo que la solución pasa por securitizar las hipotecas, es decir, agruparlas en fideicomisos y emitir títulos que puedan ser adquiridos por inversores institucionales, generando un mercado más profundo y permitiendo que las entidades recuperen liquidez para seguir prestando.

Kiguel aclaró que la propuesta no implica utilizar recursos previsionales para otorgar créditos en forma directa ni aumentar el gasto público. El objetivo consiste en reasignar parte de los activos actuales del fondo hacia instrumentos hipotecarios de largo plazo, replicando mecanismos que existen en otros mercados. 

Recordó además que la Argentina tuvo antecedentes con las cédulas hipotecarias y destacó el papel que cumplen entidades como Fannie Mae en Estados Unidos, encargadas de comprar hipotecas y devolver liquidez al sistema financiero. A su juicio, el instrumento más viable para la Argentina son las hipotecas UVA, ya que resulta muy difícil sostener préstamos a tasa fija en una economía con antecedentes de inflación elevada.

El economista agregó que el principal beneficio no pasaría tanto por una baja de las tasas sino por un aumento del volumen de préstamos disponibles. Si los bancos pueden descargar cartera y volver a prestar, se generaría un círculo virtuoso capaz de ampliar el acceso de la clase media a la vivienda y, de manera indirecta, impulsar nuevos desarrollos. 

Amplió: "Hoy muchos proyectos se concentran en los segmentos de mayores ingresos. Con más crédito, los desarrolladores podrían volver a trabajar para un mercado mucho más amplio y sostener un flujo más estable de demanda”.

El Estado sigue siendo irremplazable

Otro de los puntos centrales planteados por CAMARCO fue la necesidad de recuperar la inversión en infraestructura.

Weiss rechazó la idea de que el sector privado pueda reemplazar completamente al Estado. Explicó: "La participación privada representa apenas entre el 15% y el 20% de la infraestructura total. Hay actividades que no tienen rentabilidad económica”.

Hospitales, cárceles, redes de agua, cloacas y gran parte de las rutas requieren inversión pública.
Según los cálculos de CAMARCO, la Argentina debería invertir cerca del 25% del Producto Bruto Interno para sostener tasas de crecimiento del 4% al 5%.

Eso equivale a unos USD 150.000 millones anuales.

Dentro de ese monto, alrededor de USD 36.000 millones deberían destinarse a infraestructura pública.
Sin embargo, durante los últimos años la inversión rondó apenas los USD 4.000 millones.
"No hay ninguna posibilidad de que el país se desarrolle sin una fuerte inversión en infraestructura y vivienda", sostuvo Weiss. "La discusión ya no pasa por si el metro cuadrado vale más o menos. El problema es cómo generar demanda y financiamiento", resumió Kiguel.

En esa misma línea, Weiss concluyó que la recuperación dependerá de mucho más que una baja de costos. "Sin infraestructura, sin vivienda y sin crédito hipotecario no hay desarrollo posible", concluyó.