Noticias Informe Construya N° 497- Abril 2026 Volvió a crecer la oferta de departamentos en venta en CABA: ya roza las 80.000 unidades y presiona los precios El mercado de usados suma stock y vuelve la negociación. Con menor crédito y demanda más selectiva, los valores dejan de subir y aparecen oportunidades. Los 10 barrios más caros y los 10 más baratos en departamentos de 3 ambientes. El mercado de compraventa de departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires volvió a cambiar de ritmo. Tras un período de absorción sostenida, la oferta crece nuevamente y se acerca a las 80.000 unidades solo en departamentos, mientras que el total —incluyendo casas, PH y otros inmuebles— supera las 110.000 publicaciones. En paralelo, reaparecen con fuerza los carteles de “bajó su precio”, en un escenario donde los valores dejan de escalar y la negociación entre comprador y vendedor se vuelve determinante para concretar operaciones. El fenómeno no es aislado. Responde a una combinación de factores: más propietarios que deciden vender, menor dinamismo del crédito hipotecario y una demanda que se mantiene activa, pero mucho más selectiva. Santiago Magnin, fundador de Deinmobiliarios y especialista en Real Estate, resumió el punto de inflexión: “Por primera vez en varios años está aumentando la oferta y bajando la demanda a la vez”. Según explicó, el stock crece entre un 5% y un 10%, mientras que las operaciones caen cerca de un 20% interanual. Esa combinación impacta directamente en los precios. Agregó: “Las dos variables hacen que los valores de cierre bajen. Eso puede trasladarse o no a los precios publicados, pero en la práctica ya se ven ajustes”, señaló. Más oferta y menor absorciónEl incremento del stock tiene varias explicaciones. Por un lado, propietarios que habían postergado decisiones durante años vuelven al mercado. Por otro, la menor velocidad de la demanda extiende los tiempos de venta y acumula unidades en oferta.Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades, lo vincula con el cambio de contexto. “Hoy vemos una estabilización de precios, pero con una oferta que es un 86% superior a la era Macri”, explicó.El crecimiento previo del mercado estuvo apalancado en gran medida por el crédito hipotecario. Sin ese impulso, la dinámica cambia. Achával amplió: “La demanda sin crédito pone mucho más foco en la negociación”.En ese escenario, el salario en dólares vuelve a ser una variable clave. Magnin lo sintetizó con claridad: “El principal driver de precios es el ingreso de la clase media. Si eso no mejora, es difícil que los valores suban en el corto plazo”.Demanda más analíticaLa demanda no desaparece, pero cambia su comportamiento. El proceso de compra se vuelve más racional, con mayor análisis y menor margen para convalidar precios fuera de mercado.Jimena Maderna, titular de Inmobiliaria Maderna, describió el momento como una etapa de reordenamiento. “El mercado no está en caída, está acomodándose”, explicó.Los ajustes que se observan no son generalizados, sino selectivos. “Las propiedades que quedaron fuera de mercado bajan entre un 3% y un 8% para reposicionarse”, detalló.La brecha entre precio publicado y valor de cierre se consolida como referencia. Precisó: “Hoy las operaciones se concretan entre un 4% y un 6% por debajo del valor de publicación. Ese es el precio real”.En ese contexto, la sobreoferta expone rápidamente a las unidades mal tasadas. Maderna resumió: “El comprador no convalida expectativas, convalida precio”, resumió Maderna Un mercado con tres velocidadesEl comportamiento del mercado no es homogéneo. Existen diferencias marcadas según zona, producto y nivel de demanda.Maderna identifica tres escenarios claros. Por un lado, barrios con valores de ingreso más accesibles que muestran leves subas, en torno al 1% al 2% mensual. En el otro extremo, zonas con menor demanda registran caídas de hasta el 5% anual.En el medio, los sectores más consolidados logran sostener precios, aunque con mayor exigencia en calidad y estrategia comercial.Magnin aporta otra mirada: “Hay barrios donde directamente no hay referencia clara de precios porque hay muy pocas operaciones”. Esa falta de comparables también incide en la toma de decisiones.El impacto del créditoEl crédito hipotecario vuelve a ser un factor central para entender el escenario actual. Su menor presencia explica buena parte de la desaceleración.“Hoy hay mucho menos crédito que el año pasado y eso reduce la demanda, porque cada crédito genera entre dos y tres operaciones encadenadas”, explicó Magnin.Sin embargo, empieza a aparecer un cambio incipiente. Amplió: “Se ve más competencia entre bancos para captar clientes, algo que no pasaba hace tiempo”.Achával coincide en ese diagnóstico, aunque con cautela. “El regreso del crédito es clave, pero va a ser gradual y dependerá de variables como la inflación y el riesgo país”, sostuvo. Valores y tiempos de ventaEn este contexto, el precio de cierre se consolida como la referencia principal. Los valores publicados funcionan como punto de partida para la negociación.Los rangos actuales reflejan esa dinámica:Monoambientes: entre USD 55.000 y USD 100.000.Dos ambientes: entre USD 80.000 y USD 140.000.Tres ambientes: entre USD 120.000 y USD 210.000.Cuatro ambientes: entre USD 180.000 y USD 280.000.El tiempo de venta también se ajusta a este nuevo escenario. “Las propiedades bien tasadas se venden entre 60 y 90 días. Las que están fuera de precio pueden superar los 120 días o necesitar rebajas adicionales”, explicó Maderna.Entre caros y baratosA continuación, se detallan los valores promedios en departamentos usados de tres ambientes en CABA, máximos y mínimos según Reporte Inmobiliario.Los 10 barrios más caros (valor medio total)1. Puerto Madero: USD 480.000.2. Recoleta: USD 189.000.3. Palermo: USD 180.000.4. Belgrano: USD 175.000.5. Núñez: USD 167.000.6. Barrio Norte: USD 160.000.7. Saavedra: USD 152.500.8. Villa Urquiza: USD 150.000.9. Coghlan: USD 145.000.10. Colegiales: USD 145.000.Los 10 barrios más baratos (valor medio total)1. Villa Lugano: USD 55.000.2. La Boca: USD 70.000.3. Constitución: USD 72.000.4. Nueva Pompeya: USD 79.000.5. Parque Patricios: USD 88.500.6. Villa Riachuelo: USD 92.000.7. San Cristóbal: USD 95.000.8. Mataderos: USD 98.000.9. Barracas: USD 99.000.10. Villa Real: USD 99.000.Un nuevo equilibrioEl aumento de la oferta, la menor incidencia del crédito y una demanda más exigente configuran un mercado más selectivo.La negociación se vuelve parte estructural del proceso y la información precisa gana valor en la toma de decisiones.Achával plantea que el desafío pasa por absorber el stock acumulado para recuperar dinamismo. Magnin pone el foco en la evolución del ingreso real. Maderna insiste en la coherencia entre precio y valor.En conjunto, el mercado muestra un proceso de ordenamiento. Los carteles de “bajó su precio” ya no son una excepción, sino parte del nuevo equilibrio.Maderna concluyó que la clave no pasa por esperar subas, sino por entender el momento del mercado: “Hoy el mercado valida precio, no expectativa”.