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Informe Construya N° 487- Enero 2026

Efecto Blanqueo: en qué segmentos pueden derramarse parte de los más de USD 20.000 millones liberados

La liberación de fondos exteriorizados reactiva expectativas en el Real Estate. Viviendas usadas chicos, lotes y proyectos en pozo, serían los principales destinos del capital declarado. ¿Viene una reactivación mayor al sector?

Desde el 1° de enero de 2026, los fondos depositados en las Cuentas Especiales de Regularización de Activos (CERA) quedaron liberados para su uso sin restricciones. Se trata de más de USD 20.000 millones que permanecieron inmovilizados tras el último blanqueo de capitales y que ahora pueden destinarse libremente a consumo, inversión o ahorro. En el mercado inmobiliario, el foco se puso en cuánto de ese volumen podría canalizarse hacia la compra de propiedades y qué segmentos resultarían más atractivos.

El consenso entre especialistas descartó un impacto inmediato y masivo sobre los precios. El efecto esperado se vinculó más con un aumento gradual del volumen de operaciones y con decisiones patrimoniales de mediano plazo. En un contexto de mayor previsibilidad macroeconómica y fiscal, el ladrillo volvió a aparecer como una alternativa de resguardo frente a la volatilidad financiera.

Desde el plano tributario, Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios, explicó que la liberación de los fondos no implicó una obligación de gastar. Señaló que durante más de un año ese capital permaneció invertido o inmovilizado, y que en muchos casos ya generó rentabilidad. A partir de enero, la clave pasó por redefinir estrategias, no por desarmarlas de manera automática. El inmueble surgió como una opción posible, aunque condicionada por la evolución del marco impositivo.

Domínguez remarcó que el atractivo del Real Estate dependió en buena medida de las exenciones en discusión, en particular las vinculadas al impuesto a las Ganancias sobre la venta y el alquiler de viviendas. Mientras esas reformas no quedaran formalmente aprobadas, cada contribuyente debió ponderar el riesgo normativo antes de avanzar. Aun así, destacó que el inmueble conservó ventajas estructurales frente a otros activos.

Operatoria

Domínguez también puso el foco en la operatoria. Para comprar una propiedad con fondos provenientes de inversiones financieras, explicó que el circuito debía respetar una secuencia precisa: liquidar activos desde la Alyc (Agente de Liquidación y Compensación), transferir el dinero a la cuenta CERA bancaria y luego pasarlo a una caja de ahorro. Evitar el uso de cuentas corrientes resultó clave para no pagar el impuesto al débito y crédito. Detalles operativos que, según advirtió, podían impactar de manera directa en el resultado final de la operación.

Desde una mirada similar, Humberto Bertazza, consultor impositivo y socio del Estudio Bertazza, Nicolini, Corti y Asociados, sostuvo que no resultó razonable pensar que esos dólares volvieran al “colchón”. En su análisis, la mayor parte del capital tendió a permanecer dentro del sistema formal, ya sea en inversiones financieras o en activos reales. El blanqueo permitió regularizar el pasado, pero el desafío a partir de 2026 pasó por administrar correctamente el patrimonio en un escenario de posibles cambios impositivos.
Bertazza destacó que el inmueble ofreció una lógica de orden patrimonial valorada por muchos contribuyentes.

Entre los factores que jugaron a favor mencionó un tratamiento más estable en Bienes Personales, menor exposición a revalúos inmediatos y una mayor previsibilidad jurídica frente a instrumentos financieros valuados a mercado. Aun sin beneficios adicionales, la vivienda mantuvo un atractivo estructural.

El Blanqueo destrabó operaciones

Román Paikin, vicepresidente del Colegio Inmobiliario porteño, señaló que la disponibilidad de dólares líquidos incrementó la capacidad de pago directa. Muchos compradores pudieron ofertar sin necesidad de financiamiento ni conversiones, lo que destrabó operaciones que permanecían postergadas. En ese marco, anticipó mayor movimiento en propiedades de ticket medio y alto, donde la demanda se mantuvo contenida durante buena parte del año anterior.

Paikin también subrayó el rol del inmueble como activo de cobertura. En determinados contextos macroeconómicos, los dólares tendieron a canalizarse hacia bienes reales como departamentos, casas, lotes, cocheras o unidades en pozo, tanto para tenencia como para renta. Además, destacó el impacto positivo sobre la oferta, ya que la disponibilidad de fondos permitió acelerar obras en marcha y reducir riesgos financieros en desarrollos ya iniciados.

Inmuebles y construcciones que pueden captar el derrame

La vivienda volvió a posicionarse como activo de cobertura en un contexto donde la volatilidad financiera siguió presente. Departamentos, terrenos, cocheras y unidades en pozo aparecieron entre las opciones evaluadas, tanto para tenencia como para generación de ingresos. Además, la mayor disponibilidad de dólares permitió a desarrolladores acelerar proyectos en marcha, reducir riesgos financieros y acortar plazos de obra, especialmente en preventas y emprendimientos ya iniciados.

Dentro de ese universo, los especialistas identificaron segmentos con mayor potencial de absorción de los dólares liberados. Entre ellos se destacaron:

• Departamentos de uno a tres ambientes, que concentraron la demanda de pequeños y medianos ahorristas.
• Viviendas usadas con buena ubicación, listas para habitar o alquilar, que ofrecieron rapidez operativa.
• Unidades a estrenar con entrega inmediata, que evitaron la incertidumbre propia de los proyectos en pozo.
• Lotes y desarrollos avanzados, donde el flujo de fondos permitió financiar etapas de obra en proyectos en ejecución.

Voces inmobiliarias

Para Nancy Vieitez, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina, el escenario no respondió a un enfriamiento estructural del mercado, sino a una pausa coyuntural. Explicó que durante los meses previos muchas decisiones de compra se postergaron por factores electorales y por la espera de definiciones económicas. En ese contexto, la liberación de los fondos funcionó como un elemento que permitió retomar operaciones, con expectativas positivas para el año.

Vieitez consideró que cualquier marco que aportara confianza, previsibilidad y tranquilidad fiscal contribuyó a reactivar decisiones postergadas. En ese sentido, valoró también la Ley de Inocencia Fiscal como un incentivo adicional para que parte de los ahorros declarados se orientaran hacia el mercado inmobiliario.

En la misma línea, Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario porteño, recordó que el blanqueo anterior ya mostró un derrame concreto hacia la compra de propiedades usadas. Según explicó, una parte relevante de los fondos exteriorizados terminó canalizada al ladrillo, especialmente en viviendas de ticket medio. Para la dirigente, el inicio de 2026 presentó un contexto propicio para concretar compras, con precios aún contenidos y mayor claridad sobre el escenario económico.

Lo contable, presente

Desde el enfoque fiscal y patrimonial, Yanina Beade advirtió que la decisión de invertir no resultó exclusivamente inmobiliaria, sino integral. Para quienes destinaron los fondos a la primera vivienda, destacó los beneficios asociados a casa habitación y la ausencia de impuesto a las Ganancias por renta. En el caso de la compra para alquiler, señaló que una eventual exención de Ganancias mejoraría de manera directa la rentabilidad neta.

Yanina Beade, contadora del estudio homónimo y docente de la UBA, también alertó sobre errores frecuentes. Entre ellos mencionó pensar solo en el inmueble y no en el impacto fiscal total, apurarse a mover los fondos sin una estrategia definida o perder trazabilidad documental del origen del dinero. A su criterio, la liberación de las CERA inauguró una etapa de mayor libertad, pero también exigió mayor planificación.

Respecto de los segmentos con mayor potencial de absorción, el consenso entre los especialistas se concentró en unidades usadas y a estrenar, departamentos de uno a tres ambientes, lotes y proyectos en pozo. Se trató de tipologías donde se concentró la demanda de pequeños y medianos ahorristas y donde la operatoria resultó más ágil.

Escenario

Los datos del mercado acompañaron esa lectura. Durante el último tramo del año, más del 60% de las búsquedas se orientó a propiedades de dos y tres ambientes, mientras que los monoambientes mantuvieron una participación estable. Esa preferencia explicó el mayor dinamismo de las tipologías intermedias y la adaptación de la oferta por parte de desarrolladores.

En materia de precios, no se observaron saltos abruptos asociados a la liberación de los fondos. Los valores de los departamentos usados en CABA y AMBA mostraron una suba interanual cercana al 10%, en línea con la recuperación gradual iniciada en 2024. El efecto del blanqueo se proyectó más sobre la cantidad de operaciones que sobre los valores.

La disponibilidad de más de USD 20.000 millones no garantizó una avalancha inmediata, pero sí abrió una etapa de decisiones más libres. Con dólares líquidos, mayor previsibilidad fiscal y un mercado más ordenado, el real estate volvió a ocupar un lugar central en las estrategias patrimoniales de mediano y largo plazo, concluyó Paikin.