Noticias Informe Construya N° 479 - Noviembre 2025 Costos en reordenamiento: la construcción de viviendas entra en una etapa de precios más estables, ¿Qué se espera? Materiales que ceden, mano de obra que se recalibra y un mercado que recupera previsibilidad forman un nuevo mapa para edificar en CABA. La obra gris se abarata, las terminaciones se corrigen y los desarrolladores vuelven a evaluar proyectos. El mercado de la construcción en la Ciudad de Buenos Aires está cambiando de marcha. Tras un período de escalada constante en precios medidos en dólares, ahora se observa un reordenamiento en los costos para edificar. Según un análisis privado divulgado por Unbox Devs (Developers), los materiales de terminación comienzan a reducir sus valores en divisa extranjera, mientras que la obra gris –estructura, albañilería e instalaciones básicas– ya se negocia a niveles más moderados. Esta transformación repone cierta previsibilidad al sector y despierta interés renovado entre desarrolladores que estaban en pausa. Según diversos análisis, el valor para edificar subió entre un 94% y 110% interanual, pero ahora comienza a estabilizarse el costo por lo cual se avizora una nueva era constructiva de viviendas para luego de 2025. Santiago Levrio, director de operaciones de Unbox Devs, explicó que el cambio responde a una reestructuración de la presión de costos. “En 2017 la tensión venía por la mano de obra; hoy está más en los materiales”, señaló. Según su diagnóstico, la apertura comercial combinada con una mayor competencia externa incide directamente en rubros como cerámicos, porcelanatos, carpinterías de aluminio, grifería y sanitarios, que registran correcciones en sus márgenes. Para Levrio, esos recortes no son anecdóticos: implican un nuevo equilibrio capaz de sostener mejores márgenes de rentabilidad para las obras. Este ajuste en los materiales se refleja en los números. Por ejemplo, insumos eléctricos incluso “perforan sus promedios históricos”, según el ejecutivo, tras caer barreras que antes encarecían su producción. Aunque el vidrio laminado se mantiene más rígido por normativas de seguridad, otros componentes muestran una tendencia clara a la baja gracias a la incorporación de proveedores más competitivos del exterior. Esto permite que ciertos proyectos, especialmente aquellos con foco en volumen, sean hoy más viables. Obra gris en retroceso En paralelo, la obra gris vivió un repliegue notable desde sus picos anteriores. Según Unbox Devs, el costo por metro cuadrado en dólares se estabiliza hoy en torno a los USD 1.000, una cifra muy por debajo de los USD 1.500 que se usaban como referencia en ciclos previos. Esta caída no solo reduce el punto de entrada de nuevos emprendimientos, sino que también mejora la relación entre el costo de construcción y los precios de venta. Para muchos desarrolladores, eso se traduce en un mayor margen de maniobra y en una menor exposición al riesgo cambiario. La arquitecta especialista en Real Estate Mariana Lucángeli sumó otro ángulo sobre el contexto actual: la caída de la obra gris en dólares libera presión sobre la incidencia de la tierra y, con ello, permite pensar en proyectos más eficientes. Según su criterio, este momento habilita repensar el diseño arquitectónico considerando criterios de eficiencia sin sacrificar estética ni confort. “El costo ya no es un enemigo, sino una variable administrable”, comentó. Además, afirmó que la distribución de costos ya no escala como un bloque, lo que abre espacio para estrategias más innovadoras de diseño y ejecución. Gastón Pons, de la constructora Deheza, compartió su optimismo: la estabilización de precios facilita la planificación de compras, etapas y proveedores. “Se destraban más obras porque el valor de entrada y el potencial de salida comienzan a alinearse”, indicó. Para Pons, el verdadero valor del metro cuadrado ya no se fija en un momento puntual, sino que se construye a lo largo del proceso: “el valor final del m² se define en la obra, no en una ecuación estática”. Este nuevo escenario también influye en la negociación de lotes y en el cálculo del costo total de desarrollo. Lucángeli detalló que barrios con alta demanda mantienen precios elevados por la tierra, pero el menor costo de construcción permite una negociación más racional entre vendedores y desarrolladores. La curva de costo, dijo, ya no es un solo camino ascendente: hay variabilidad según escala, calidad de terminación y diseño. Coyuntura y esperanza Para algunos desarrolladores e inversores, esta coyuntura resulta especialmente atractiva. La recomposición del crédito hipotecario, junto con la oferta más racional de materiales y la previsibilidad en obra gris, nutren un punto de apoyo sólido para retomar proyectos detenidos o planificar otros nuevos. Según fuentes de la industria, muchos desarrolladores que habían pasado a modo “espera” comienzan a reactivar proyectos porque la ecuación riesgo-beneficio vuelve a inclinarse a su favor. El cambio también implica una transformación en la lógica de ejecución. Mientras antes el temor a la suba de costos paralizaba inversiones, hoy se observa una mayor fluidez entre proveedores y plazos más confiables. Pons resaltó que la coordinación entre etapas de obra se vuelve más certera, lo que genera menos sobrecostos y menor incertidumbre para el desembolso continuo de fondos. Al mismo tiempo, los desarrolladores deben seguir atentos a las condiciones macro y al riesgo cambiario. El nuevo equilibrio, según Lucángeli, no es sin fragilidades: su estabilidad depende de que la apertura comercial se mantenga, que la competencia siga bajando precios en terminaciones y que los márgenes de obra gris no vuelvan a tensionarse con una nueva suba del dólar. Variables En este contexto, el gerente de marketing de Estudio Kohon, Martín Flachsland, aportó su visión de mercado desde la demanda: resaltó que el valor del m2 sigue muy heterogéneo según barrio y modalidad. Para departamentos de dos ambientes a estrenar, estimó que los precios se ubican aproximadamente en USD 3.930/m2 en Belgrano, USD 3.800/m2 en Palermo, USD 3.400/m2 en Recoleta y USD 3.154/m2 en Caballito. Flachsland también observó que, en algunos barrios con alta proyección, las unidades “en pozo” se cotizan tan cerca de los precios terminados que la brecha se estrecha, lo que revela expectativas de apreciación a futuro. A su vez, Matías Stul, socio fundador de PKS Desarrollos, explicó que, aunque el costo para edificar haya bajado en dólares, la clave para un desarrollador hoy pasa por maximizar eficiencia: “no alcanza con lograr reducir el costo de obra, hay que diseñar proyectos que respondan a la demanda real, con unidades funcionales, bajo mantenimiento y escalabilidad comercial”. Según Stul, esa mirada estratégica resulta más valiosa que simplemente apostar a bajar costos. Sobre la decisión entre invertir en pozo o en una unidad lista para estrenar, Stul señaló que el pozo sigue ofreciendo un buen atractivo para quienes buscan rentabilidad a mediano plazo, siempre que se elija un desarrollador serio. Sin embargo, advirtió que los planes de compra deben incorporar una mirada crítica: el costo total, los plazos y la velocidad de ejecución se volvieron factores decisivos. En síntesis, el recalibrado de los costos de construcción en la Ciudad de Buenos Aires abre una nueva era para el sector. Con la obra gris más barata, materiales de terminación más competitivos y una perspectiva de proyectos menos dependiente de la volatilidad cambiaria, muchos jugadores evaluados regresan con cautela y optimismo. Como señaló Pons, “el valor final del metro cuadrado se construye durante la obra, no en una decisión puntual”. Esa frase marca, sin dudas, el cambio de paradigma: construir ya no es solo un refugio financiero, sino una apuesta estratégica con mayor previsibilidad.