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Informe Construya N° 179 - Enero 2018

 

Ante un escenario que abre el juego con buenas cartas

 

Los desarrolladores sostienen que el clima cambió a partir del efecto de las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), y creen que los proyectos que vendrán, apuntarán mucho a captar a este público, y ya no tanto al inversor como fue hasta 2015. El impulso de los que toman los créditos solo podría verse afectado por cuestiones macroeconómicas, pero se estima que  2018, será un gran año para el mercado.

 

El balance de los sectores  inmobiliarios y de la construcción es totalmente favorable en 2017 y la sensación que se respira en el ambiente está nutrida de ingredientes muy positivos por lo que vendrá.

El impulso de los créditos nominados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), logró renovar el mercado y se espera por un año que puede ser récord en operaciones. Esto también empujó los precios de las propiedades tanto usadas como a estrenar, en un promedio del 15 por ciento (en dólares), en la Capital y en los principales partidos del Gran Buenos Aires (GBA).

 

Al respecto del sector y lo que vendrá en lo inmediato, Mariano Oppel, de la inmobiliaria homónima, puntualizó, que, “el año 2017 funcionó muy bien pero sólo para un determinado segmento, el de los usados, pero confiamos en que el mercado encontrará la dinámica necesaria para que la demanda no se centre sólo en las propiedades escriturables, o de primera compra, sino también para las inversiones o para los consumidores “en pozo”.

También, Gabriela Goldszer, de Ocampo Propiedades, consideró, que “muchos desarrolladores están pensando en construir para atraer a quienes acceden a las UVA, y creemos que las condiciones aun con cambios incluidos en correcciones del tipo de cambio, serán favorables para que crezca el sector, más sobre todo, si se logra contener bien la inflación, un tema que preocupa mucho, sobre todo a las empresas que emprenden las obras”.

Desde otra óptica, y con algunas alarmas que se encienden en el futuro cercano, Sebastián Friedman, de la desarrolladora Brody Friedman, puntualizó, que “las asignaturas pendientes por la actual gestión son la reducción del déficit fiscal y la inflación. Son dos variables que se están llevando parte del financiamiento”.

 

“La disminución real de la inflación permitirá que las UVA y todos los proyectos que se apunten a captar al público que tome estos créditos sean creíbles y aceptados por el mercado, como así también que los bancos logren captar depósitos en UVA que permitan crear un mercado de hipotecas de volumen y sostenible en el tiempo”, agregó Alejandro Reyser, socio de RED Real Estate Developers, la desarrolladora que ya tiene aprobado una línea de financiación para la construcción de un proyecto IN, ubicado en la Avenida Lope de Vega.

Tanto Ignacio Camps, director de la empresa de servicios inmobiliarios, Evoluer, como Hernán Nucifora, de la empresa homónima, coinciden en que es necesario bajar más impuestos, y que el dólar, le gane finalmente a la inflación. “La merma de los gravámenes alentaría a que más gente invierta tanto en nuevas obras como en la compra de la unidades”, dijo Camps.

“Para que el sistema funcione, la gente tiene que poder prever cuánto deberá pagar de cuota y la inflación no debe superar el 6 por ciento, eso daría más previsibilidad”, dijo, Ariel Wasserman, director de la desarrolladora BW Group.

 

La suba de tasas, una preocupación

Se calcula que la cuota de los créditos hipotecarios ajustados por UVA subirá un 10 por ciento promedio por cada punto que suba la tasa de interés que los bancos le anexen a ese indexador -basado en la inflación-. Además, la barrera de acceso a esos préstamos subirá casi 20 por ciento. “Me preocupa la suba de tasas porque ese incremento disminuye el valor al cual puede acceder el comprador, dado que aumenta la cuota. El nivel actual es insostenible a largo plazo y será atacado una vez que disminuya la inflación”, comentó Cristian Mieres, de Mieres Propiedades.

“Las tasas bancarias de préstamos son todavía elevadísimas si se las mide contra los retornos de los negocios, y queda claro que la tasa de retorno financiera que paga el mercado es un atractivo muy fuerte contra la inversión”, contó Alejandro Ginevra, presidente de la desarrolladora GNV Group, quien además reclama la baja del costo de la construcción, la carga impositiva y laboral; y la agilización en el otorgamiento de los permisos municipales.

 

Por su parte, Raúl Sáenz Valiente, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), destacó, “que el dinero de los inversores y clientes finales en lugar de ir a producción vaya al mercado financiero que paga tasas más altas que los créditos hipotecarios generará que en un momento los bancos decidan no prestar más”, analiza.

Para lograr un sistema financiero solvente que responda el actual ritmo de los créditos es fundamental “lograr un esquema de securitización –la venta de carteras de préstamos entre inversores–, que las proyecciones macroeconómicas de crecimiento del país se cumplen y la confianza de argentinos y extranjeros que genere ingresos genuinos de divisas”, detalló Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria homónima.

La aprobación de la ley que regula el mercado de capitales es condición clave para desarrollar el mercado de securitización de hipotecas. “Hay que encontrar la forma de descargar estos créditos en paquetes securitizados para inversores de largo plazo y que las Obligaciones Negociables que puedan ir colocando, a plazos mayores y con tasas más bajas, encuentren la demanda en gran medida”, detalla Carlos Spina, gerente comercial de Argencons.

Para Martín Boquete, director de la inmobiliaria Toribio Achával, “Este año encuentra al mercado entre la pobreza y la riqueza. Desde 2007 y hasta 2015 los que tenían dinero ganaron más y los que no estaban líquidos gastaron, “por eso una franja se quedó sin nada y la otra logró ahorrar en exceso. Si se lograra consolidar el crecimiento económico, el crédito hipotecario funcionará como acelerador del crecimiento del mercado inmobiliario y el volumen crecerá como pocas veces visto antes'.

 

Dudas y consejos

Varios especialistas del sector, coinciden en que para que  la clase media vuelva a estar incluida a gran escala en el mercado inmobiliario en el corto plazo, deberá mejorar aún más el crédito a largo plazo. “Los proyectos para la clase media tardarán en materializarse entre dos y tres años, pero en 2018 se verán renders, planos y movimientos de suelo de esos proyectos”, contó Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin Marketing Inmobiliario.

“Los desarrolladores ahora tenemos que trabajar con las entidades financieras en la formalización del préstamos para las obras”, dijo Rodrigo Fernández Prieto, director de la desarrolladora homónima. El empresario está preparado para lanzar tres desarrollos para el segmento medio. “Esperamos condiciones crediticias un poco más avanzadas porque hoy el mercado está basado en la demanda real, y no solamente en la inversión del clase alta”, amplió.

Por otro lado, muchos estiman que el precio ideal del m2 de las propiedades para los que tomen las UVA no debería superar  los  40.000 pesos, que es de alguna forma el valor promedio que prestan los bancos.

Mientras que el aumento de los costos financieros provoca que muchas obras vayan a un ritmo más lento e impacten en la oferta que vendrá ya que se hace más vulnerable la ecuación económica del desarrollador y por otro lado disminuye la posibilidad de compra para una franja de la demanda. Federico Gagliardo CEO de Vitrium Capital apunta que el acceso a la vivienda depende del plazo al que se financia el bien, el valor porcentual que el banco financia respecto del precio total del inmueble, la tasa y la relación cuota/ingreso del préstamo. “A mayor plazo, menor tasa y mejor relación cuota/ingreso, hay una mayor probabilidad de que las familias argentinas puedan acceder a su vivienda”.

 
 

La corrección del tipo de cambio de los últimos días bajará, en dólares, el valor del metro cuadrado pero igual no se espera una baja en el valor de las propiedades. “Hemos atravesado devaluaciones más grandes en un contexto recesivo para el sector y los valores en dólares no se tocaron. Es positivo para el sector que se necesiten menos dólares para comprar una propiedad”, dijo Gonzalo Monarca, del Grupo Monarca, a quien tampoco lo sobresaltó la distención de la meta de inflación al 15 por ciento estipulada por el gobierno al final del año que se despidió recién.

Finalmente, el mercado inmobiliario estima que dada la valuación de las unidades en dólares, la variación del tipo de cambio producirá que el precio de las viviendas aumente en pesos, al tiempo que los crédito en UVA podrían extender las cuotas para atenuar el impacto del tipo de cambio.

Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), dijo que “si la valuación de los inmuebles es en dólares, todo movimiento al alza de la divisa lleva a un aumento en pesos del precio de la unidad”.
“Para evitar estas movidas de la valuación del dólar, la Cámara pide que las propiedades se tasen, se oferten y se vendan en las unidades UVA”
, expresó.

También otros especialistas, indicaron que es probable que los bancos estiren los plazos en el tiempo de las cuotas para apagar este efecto que puede ser negativo para quienes crucen el puente para poder ser propietarios. Pero de encarrilarse bien el sendero, la confianza lograda en 2017, abrirá el camino para que 2018 sea el año del gran despegue para lo inmobiliario y la construcción.