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Informe Construya Nro. 174 - Agosto 2017

 

Los créditos hipotecarios empujan al sector

 

Tanto con los planes en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), como en el Procrear, ahora sí los sectores inmobiliarios y de la construcción empiezan a marcar un claro repunte después de cinco años de estancamiento. Un alerta que se enciende es la suba del dólar, que genera que se necesiten más pesos para poder pasar a ser propietarios.

 

Ahora sí los mercados inmobiliarios y de la construcción tomaron un impulso positivo como hacía cinco años que no se veía. La decisión de crear las Unidades de Vivienda (UVI), primero, y luego las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), hicieron que miles de argentinos se vuelquen a iniciar trámites como a obtener los puentes necesarios para poder pasar a ser propietarios. Se calcula hoy en la Argentina que más de 300.000 personas o familias están en pleno proceso de presentaciones de carpetas y trámites para acceder a los distintos planes que ofrecen los bancos.

Las cuotas que son similares a las de un alquiler y que se ajustan por inflación son un éxito a esta altura, en julio se estima que el volumen de los créditos prestados supere los 5000 millones de pesos, incluidos el Procrear, que funciona muy bien, sobre todo, en el interior de nuestro país.

 

Al respecto, de la marcha de los créditos y el sector, se refirió Guido Wainstein, CEO de la compañía KWZ Arquitectura y Desarrollos, “hasta el momento, estos créditos tuvieron amplia aceptación.  El hecho de que la gente pueda tener dinero para comprar inmuebles, definitivamente aumenta la demanda y favorece el desarrollo del sector en general. Los créditos hipotecarios en UVA  fueron una buena idea para la situación del mercado local.  Que la cuota de un crédito se ajuste según el aumento de la inflación es una buena noticia, ya que las tasas de interés resultan más convenientes.  Es de esperar que el salario también aumente en función de la suba de inflación, la cual se estima que irá disminuyendo progresivamente en un futuro cercano.  Por lo tanto, se plantearía un escenario prometedor”.

Por su parte, Mariano Galeazza, Director del  Grupo Monarca, indicó que la demanda ha crecido notablemente desde que se lanzaron los créditos y que la gente poco a poco comienza  a tomar el riego para poder comprar en vez de alquilar: “Mi evaluación es positiva. Si consideramos el mercado inmobiliario de proyectos terminados y/o usados, entendemos que fue un muy buen primer semestre en el cual se dio un claro proceso de recuperación de la actividad, generando mayor volumen de ventas y aumento en los precios de los inmuebles”. Pero el directivo de la desarrolladora que entre otras opciones emprende Lagoon Pilar, precisó: “Sin embargo, si nos paramos en el segmento de emprendimientos en pozo, no se llegó a percibir del todo esa mejora por varios motivos. Por un lado, la menor actividad económica en general hizo que las decisiones de inversión fueran más escasas. Por otro lado, la expectativa por la llegada del crédito también impactó en aquellos compradores que están en la búsqueda de cuotas y deciden esperar por esta herramienta extraordinaria para nuestro sector. Finalmente, el tipo de cambio combinado con inflación de costos en pesos, encareció en dólares el costo de reposición de las propiedades, achicando la brecha de precio que existía entre un producto terminado/usado y uno en pozo”.

 

 Respecto a lo que viene, “sin lugar a dudas el crédito (y sobre todo el crédito con garantía de boletos) será el dinamizador determinante de una industria que tiene una demanda potencial insatisfecha significativamente mayor a la capacidad de producción con la que cuenta todo el sector”, agregó Galeazza.

También sobre el escenario actual y la evolución de los créditos, opinó  la arquitecta Graciana Calcavecchia, directora comercial de la constructora CRIBA: “en el primer semestre de 2017, el mercado inmobiliario fue acomodándose paulatinamente en el tiempo, validando precios de venta acordes al costo de construcción en dólares que viene en alza desde hace unos meses. Esto permitió volver a posicionar a los ladrillos como una inversión confiable ante los fondos del blanqueo que se liberaron desde marzo. Si además consideramos las buenas condiciones de los créditos hipotecarios que se están poniendo en marcha, y la cantidad de gente interesada en tomarlos, sin duda estaremos ante una demanda que generará gran impulso de obras y de ventas de inmuebles”.

La profesional, amplió sobre lo que viene en lo inmediato: “Un factor importante a tener en cuenta son las próximas elecciones, el mercado inmobiliario siempre se mantiene expectante cuando se acerca un proceso eleccionario. Si consideramos que la compra de un inmueble es una inversión importante y de mediano plazo, es lógico que las definiciones políticas tengan un peso relevante. Aunque el impacto que puede llegar a tener, es dilatar alguna toma de decisión, pero no va afectar los precios”.

 

Entre las líderes

Entre las líneas más demandadas, se encuentra la del Banco Ciudad, que propone las denominadas: Hipotecario UVA,  Hipotecarios UVA PROCREAR, y hace poco entró en vigencia, Hipotecario Primera Casa BA UVA.

Al respecto de la marcha de los créditos, el presidente de la entidad, Javier Ortiz Batalla, señaló sobre el nuevo impulso al financiamiento hipotecario en la Argentina y su proyección a corto y mediano plazo. Además anticipó el lanzamiento de una línea en UVA/UVI destinada a desarrolladores inmobiliarios.“El crédito hipotecario crece al 33% anual, por encima del resto de las financiaciones al sector privado, que lo hacen al 28,3%, algo que no se veía hace más de una década”.

“El crédito a la vivienda respondió muy positivamente a la baja de la inflación y la instrumentación del esquema en UVA. La creación de este instrumento, presentado en paralelo con un programa de metas de inflación, propició desde septiembre de 2016 un incremento exponencial de la colocación, habiéndose, en nuestro caso, multiplicado por cuatro los montos prestados respecto del período 2012/2015. El resultado es que más de 2000 familias ya han escriturado su nueva casa con nosotros por este mecanismo, y esperamos llegar a más de 6000 a fin de este año”, agregó.

 

“Asimismo, el mayor dinamismo del crédito hipotecario ha dado un renovado impulso al mercado inmobiliario y la construcción, con lo que esta última ya no sólo es traccionada por la obra pública. El sistema ha duplicado la participación de hipotecas en el total de escrituras respecto de 2015, alcanzando en mayo un 21,4%. Estos niveles son los mayores desde 2001 cuando, previo a la crisis, rondaban el 39%. Lo mismo ocurre en materia de insumos para la construcción, cuyos despachos crecen a tasas de dos dígitos respecto a un año”, destacó Ortiz Batalla.

“Es importante sostener esta evolución, estimulando conjuntamente la oferta”, argumentó el presidente de la entidad porteña y adelantó que el Banco Ciudad tendrá disponible en los próximos días una innovadora línea de préstamos en UVA/UVI para empresas constructoras, desarrolladoras y fiduciarios. “Estos créditos actuarán como un nexo financiero entre los desarrolladores inmobiliarios y los usuarios finales de las viviendas u oficinas resultantes de dichos emprendimientos, quienes con la compra vía efectivo y/o un crédito permitirán cancelar la financiación del desarrollador”, explicó.

Entre las características que tendrá la nueva línea, fuentes del Banco Ciudad, anticiparon que  la tasa de interés rondará el 6% TNA y que se podrá optar entre UVA, actualizable por el CER o  Unidades de Vivienda UVI, actualizables por el ICC del INDEC. El monto máximo de los préstamos será hasta el 70% del presupuesto de obra, con desembolsos parciales según certificaciones por avance de obra.

 

El aumento de la moneda norteamericana y su influencia

Ante la suba del dólar que se cristalizó en las últimas semanas, muchos analistas encienden alarmas, otros, en cambio, no. Pero siempre que el tipo de cambio se mueve, genera cierto ruido en todo el camino de nuestra economía.

Entre las últimas novedades antes del cierre de este artículo, el Banco de la Nación Argentina decidió elevar del 25 al 30% el límite máximo de la relación cuota/ingreso, en los créditos ajustables por UVA, y amplió el plazo máximo de dichos préstamos, de 30 a 40 años.

En un comunicado oficial, la entidad bancaria detalló que 'de esta manera ofrece posibilidades para facilitar la ejecución de los más de 14.000 préstamos hipotecarios pendientes de concretarse, con el propósito de atenuar el impacto de la volatilidad cambiaria'.

 

Con la suba del dólar, el rendimiento en dólares de los créditos calificados se disolvió 10%, por eso el Banco resolvió darles la oportunidad a los clientes de ampliar el monto de la deuda para poder acceder a las viviendas que ya estaban en proceso de tasación y otorgamiento. Sobre el tema, Javier González Fraga, el presidente del Banco de la Nación Argentina, argumentó que 'en estos casos, se analizarán las situaciones particulares, atendiendo las necesidades del prestatario, sin descuidar el prudente análisis de la capacidad de repago del crédito'.

'Haremos todo lo que esté a nuestro alcance para que los clientes puedan acceder a la vivienda que están por comprar por lo que, de ser necesario, repetiremos el esquema de incremento del tope máximo de la relación cuota/ingreso en caso de aumento de la volatilidad del tipo de cambio', remarcó González Fraga.

Por otra parte, de ahora en más con el fin de dar certeza a los solicitantes de préstamos hipotecarios respecto de la cantidad de dólares a la que podrán acceder con el crédito pre acordado, el Banco Nación ofrecerá la opción de acceder a un seguro de tipo de cambio durante el período de vigencia del preacuerdo del préstamo hipotecario, aunque no aseguró el costo adicional que tendrá esta cobertura.

La entidad puntualizó que 'en caso de aumentar el tipo de cambio al momento de la escrituración, el cliente recibirá los pesos pre acordados en el préstamo hipotecario; más los pesos que sean necesarios para acceder a igual cantidad de dólares que los que habría podido obtener al momento del preacuerdo. La opción de contratar el seguro deberá ejercerse al momento del preacuerdo y el costo será cobrado recién al momento del desembolso del crédito'.

 
 

En tanto que Wainstein, sobre el aumento del  dólar y su posible impacto en el terreno de los créditos, dijo que, “en los últimos tiempos, las obras se venden en pesos ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Entonces, si una persona solicita un crédito UVA para alguna de nuestras propiedades, la suba del dólar no la afecta para comprar su vivienda o su oficina. Por otra parte, teniendo en cuenta el escenario actual, si el dólar se aprecia algunos puntos respecto del peso, los clientes que cuenten con dólares se verán favorecidos al momento de comprar nuestras propiedades, dado que necesitarán menos dólares para adquirir la unidad seleccionada”.

Y advierten con el tema precio de las unidades que el dólar influirá en necesitar muchos más pesos o no es tan así, el desarrollador, respondió que “en el mercado, en general, podría llegar a ocurrir que las desarrolladoras perciban un aumento en los costos a raíz de una suba inflacionaria. Dada esta situación, no necesariamente en lo inmediato pero en algún momento deberán aumentar los valores de los inmuebles”, explicó.

En tanto que Carlos Spina, director comercial de la desarrolladora Argencons, dijo: 'en muchos casos, los valores están por debajo del número de reposición, de alguna forma, quien ingresó a un fideicomiso al costo en un barrio top hace tres años por el que cerró un metro cuadrado apenas inferior a 3000 dólares, actualmente en obra, se vende entre 3500/3600 por m2. Mientras que si se comienza hoy la construcción de un proyecto similar, el costo sería de 3800/4000 dólares el m2', explicó.

Uno de los grandes deseos del mercado es lograr romper con la relación directa que existe entre el dólar y los precios de las propiedades. Se busca replicar el modelo chileno que utiliza la unidad funcional (UF) para la adquisición de cualquier bien durable y que logró sacar el uso de hablar en dólares.  “Pero esto, es un desafío grande, que solo con el tiempo podremos ver los resultados”, concluyó Spina.