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Informe Construya Nro. 170 - Abril 2017

 
Una herramienta clave
 

Los créditos empiezan a confirmar la expansión del sector

 

En la Capital crecieron las escrituras en un 56,9 por ciento, en el último registro del Colegio de Escribanos porteño, esto marca que el repunte está activo, y que hay expectativas fuertes con los nuevos créditos hipotecarios que se lanzaron recientemente a 30 años. El puente que necesitaba la clase media para ser propietaria de su vivienda empieza a ganar confianza entre los beneficiarios. El Banco Central de la República Argentina ya destinó más de 65.000 millones de pesos en los préstamos desde 2016.

 

La llegada del financiamiento a cuotas razonables para que la gente pueda adquirir su vivienda empieza a motorizar al sector luego de varios años de cautela. En la Capital, sólo el número de 56,9 por ciento de crecimiento de la cantidad de actos notariales en el último registro, afianza esta expansión que según varios expertos se dio en gran medida por los créditos hipotecarios que se lanzaron en 2016.

Cada vez más gente se anima a tomar el riesgo para cruzar el puente que lo conduzca para ser propietario de su unidad y no depender tanto de los alquileres. También el gobierno, tanto con los bancos oficiales como con los privados, viene generando nuevas propuestas de soluciones habitacionales (incluido el Procrear, que en breve relanzará su línea de construcción).

 
Una de las novedades recientes fueron los lanzamientos de las líneas crediticias a 30 años como en otras épocas de nuestro país. Así las cosas, los bancos Nación, Provincia y Ciudad, los presentaron al público y se ajustan por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA). Son de alguna forma la esperanza para consolidar los sectores inmobiliarios y de la construcción, y están apuntados al sector medio y medio alto, una herramienta que faltaba desde hace mucho tiempo.
 

En el Banco Provincia, por ejemplo, desde el lanzamiento de los planes crediticios (antes nominados en Unidades de Vivienda, UVI), en mayo de 2016, llevan otorgados 738 préstamos por un total de 784 millones de pesos.  El monto promedio por préstamo es de 1 millón de pesos y la cuota inicial promedio es de 8.100 pesos.  Además, tienen en trámite unos 264 créditos por 327 millones de pesos. “En total, estamos hablando de más de mil créditos hipotecarios por un volumen superior a los 1100 millones de pesos”, revelaron fuentes de esta entidad.

Banco Provincia sólo opera en la Provincia de Buenos Aires y en la Capital.  Dentro de ese territorio, el desarrollo fue parejo.  Sin embargo, en La Plata y en la región de Tandil y alrededores es donde tuvieron mayor demanda que en el resto de las ciudades.

 

Sobre el porqué de la expansión de estos créditos, desde el banco respondieron, que “este avance responde a que el sistema UVA es muy positivo, porque permite que mucha más gente acceda a un crédito hipotecario.  Y esto se amplió aún más con la extensión del plazo máximo a 30 años, que estamos implementando desde la banca pública. Por ejemplo, una familia con un ingreso de 24.000 pesos, puede obtener un crédito de 1 millón de pesos, a 20 años y pagar una cuota inicial de aproximadamente 6.600 pesos.   Ese mismo crédito, a 30 años, tiene una cuota inicial de 5.900 pesos.  Eso es menos que un alquiler”.

El plan del Provincia es un crédito amplio, que sirve para compra, construcción, refacción, ampliación y terminación de vivienda.   La propuesta financia hasta el equivalente de 150 mil UVA, que serían aproximadamente 2.700.000 pesos.  Los créditos pueden ser a 20 o 30 años.

 

“La tasa nominal anual fija sobre el capital ajustado es de 5% para los créditos a 20 años y de 5,9% para los de 30 años.  Es una tasa preferencial para clientes que perciben sus haberes a través del Banco.  Para aquellos que no cobran su sueldo mediante Banco Provincia, las tasas son de 6,25 a 20 años y 7,50 a 30 años. Pero si tiempo después de haber tomado el préstamo, un cliente traslada su cuenta de haberes al Banco, se le ajusta la tasa a los niveles promocionales”, explicaron desde la entidad.

Roberto Ledo, de la inmobiliaria Bullrich, puntualizó, que “es bienvenida esta apuesta de los bancos públicos y los privados. Poco a poco la inflación se desacelera y esto anima a mucha gente para poder ser propietaria. Creemos que era clave esta herramienta para crecer y permitir que también se puedan volver a edificar emprendimientos pensados para la clase media”.

 

Por su parte, Carlos D`Odorico, de la inmobiliaria homónima, dijo que ya “en 2016 había aumentado el número de consultas, y ahora notamos que más gente llama o quiere ir a visitar a los edificios o complejos habitacionales. Y su sueño ahora puede hacerse realidad, sobre todo, los que cuentan con algún ahorro, que también les permite apalancar mejor la opción de comprar su vivienda”.

 

Ante un escenario distinto

Los primeros meses de 2017 mostraron un avance notable del crédito hipotecario que no se observaba desde mediados de los 90, cuando se produjo su última expansión. De acuerdo con los datos de fines de febrero del Banco Central.

Fuentes del Banco Central de la República Argentina (BCRA), indicaron que desde su lanzamiento en abril pasado, el sistema financiero ya desembolsó más de 65.000 millones de pesos en préstamos hipotecarios en UVA.

Según los registros del BCRA, cada día se otorgan entre 15 y 20 millones de pesos utilizando esta herramienta crediticia para acceder a la vivienda. Estas cifras se refieren únicamente a los préstamos ya pagados. Varios bancos han difundido montos muy superiores en operaciones aprobadas pero aún en vías de concreción, lo que da señales de una demanda creciente.

 

Los créditos para la vivienda actualizados por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) tienen como principal ventaja la facilidad de acceso, ya que la cuota es similar al valor de un alquiler y siempre se mantiene como una porción estable de los ingresos. Un préstamo de $1.500.000 a 15 años en UVA tiene una cuota inicial aproximada de $8000; en un crédito hipotecario convencional por el mismo monto, la cuota llega a $20.000.

En tanto que el Banco Hipotecario lleva entregados unos 388 préstamos en la línea de hipotecarios UVA por un valor de 368. 1 millones de pesos. Cuenta con más de 600 solicitudes en proceso por 586. 5 millones de pesos, de los cuales el 47% corresponde a la línea construcción. En su rol de fiduciario de Procrear, continúa administrando los 70 desarrollos urbanísticos que implican la construcción de más de 23.000 viviendas en todo el país que se encuentran en proceso de entrega.

 En el marco de Procrear Solución Casa Propia ingresaron 648 solicitudes por 196. 9 millones de pesos que están en proceso de escrituración. Banco Hipotecario está trabajando para incorporar en los próximos días la línea destinada a construcción y será el responsable de la originación de 100.000 microcréditos para la instalación de gas en aquellas viviendas que no cuenten con dicho servicio.

 

Entre lo público y lo privado

Hace pocos días, el presidente Mauricio Macri, presentó en la Casa Rosada, un plan muy ambicioso para iniciar la obra de 100.000 viviendas, lo que se traduce en la misma cantidad de créditos. Este acuerdo se realizó entre el gobierno, las cámaras del sector de la construcción, desarrolladores privados, la Unión Obrera de la Construcción (UOCRA), y se estima que se generarán 100.000 puestos de trabajo en un año.

En el caso del Gobierno, a la ley de Participación Público-Privada para las grandes obras de infraestructura, le sumaría la Ley de Promoción para la Construcción con el fin de bajar la carga impositiva y la inclusión de las pymes en el Programa de Recuperación Productiva. Por parte del sector privado, los empresarios comprometieron inversiones por $ 150.000 millones en nuevos desarrollos y la promesa de sumar personal.

Las nuevas viviendas estarán destinadas a familias cuyos ingresos no superen los ocho Salarios Mínimos Vitales y Móviles ($ 64.000), con una inversión de $ 150.000 millones y una reducción estimada en el 10% en el precio de venta.

 

También, los bancos Nación, Provincia y Ciudad deberán tener todo listo para explicarles a los clientes e interesados detalles de los nuevos créditos hipotecarios UVA a 30 años, que ofrecerán a tasas del 3,5% al 7,9%, más el ajuste del capital adeudado a la par de la inflación.

Aunque ya están atendiendo consultas, en cada entidad los créditos estarán operativos en distintos tiempos: el Banco Ciudad ya empezó a ofrecerlos hace una semana, el Provincia recién los otorgará desde el 7 de abril y en el Nación estiman que después de Semana Santa.

 

Principales rasgos de los créditos

Los créditos (que también son entregados por el Galicia, el Santander Río, Itaú, Banco de Córdoba, ICBC, entre otras entidades crediticias, pero no todavía a 30 años, aunque se espera que en breve también se sumen a esta propuesta) son otorgados en pesos y cada adjudicatario luego podrá adquirir moneda extranjera si así lo requiriese la transacción.

Las características sobresalientes de los nuevos créditos, son las siguientes: estarán destinados a la adquisición de vivienda única de ocupación permanente; las líneas otorgarán un plazo máximo de hasta 30 años para saldar la deuda adquirida por el préstamo; el monto máximo que prestarán las entidades será $3.100.000 o su equivalente en dólares (aproximadamente USD 200 mil, según el tipo de cambio del día); las familias que apliquen pagarán una cuota de $6.000 por cada millón prestado; los créditos estarán destinados a personas o grupos familiares que sumen más de cuatro salarios mínimos. Como hoy ese umbral se encuentra en $8.060, los interesados deberán acumular un ingreso mínimo de $32.240; las cuotas se actualizarán con una tasa fija de 4,5 a 5 por ciento anual, más la inflación medida con la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA). La UVA es un índice que se actualiza con la variación de la inflación, y la relación cuota ingreso será del 30 por ciento. Es decir, ningún trabajador podrá utilizar más de un tercio de su sueldo para pagar la cuota del crédito.

 

Hay que destacar que el banco financiará hasta el 80% del valor del inmueble, dependiendo de la capacidad de pago del grupo familiar.

Los trabajadores autónomos deberán estar inscriptos en Ganancias un año en el ejercicio de la profesión u oficio a partir de la presentación de la primera declaración jurada. En tanto, a los monotributistas se les requerirán dos años de antigüedad en la profesión u oficio a partir de la inscripción.

Finalmente, Gustavo Marín, de la constructora Atardecer SRL, indicó que “con los nuevos préstamos, todo será más dinámico, y una vez que los bancos como la gente puedan completar todos los pasos, habrá mucho movimiento. Tenemos en carpeta la posibilidad de nuevos proyectos habitacionales en el conurbano bonaerense y la provincia. Todas las herramientas son bien recibidas”, concluyó.

Será cuestión también de que la gente se interiorice en cada banco, las propuestas son varias, incluidas el Procrear para comprar su vivienda como construir sobre lote propio. El abanico permitirá que se elija según gustos y alcances de bolsillo las distintas opciones, pero después de muchos años, el regreso en gran escala de los créditos hipotecarios es toda una novedad y se espera que tanto lo inmobiliario como la construcción crezcan con una curva sólida y permanente de cara al futuro.

 

 

 

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